8 حقائق مهمة يجب على المشتري معرفتها قبل شراء المنزل
يمكن أن تكون وثيقة الإفصاح مهمة لكل من مشتري المنازل والبائعين، وعندما يبيع المالك عقارًا يُطلب منه عادةً الكشف عن المعلومات في مستند مكتوب، وتختلف المتطلبات بناءً على قوانين الولاية والقوانين المحلية، وبشكل عام من المفترض أن يوفر مستند الإفصاح تفاصيل حول حالة العقار التي قد تؤثر سلبًا على قيمتها، ويمكن مقاضاة البائعين الذين يخفون المعلومات عمدًا ويحتمل إدانتهم بارتكاب جريمة، وبيع عقار " على حالته " عادة لا يعفي البائع من الإفصاحات.
نصائح قبل شراء منزل
ويمكن أن تؤثر قواعد الإفصاح على أي شخص يبيع منزلًا ،ومع ذلك من المرجح أن تؤثر بشكل خاص على زعانف ، الذين يشترون العقارات لترقيتها وإعادة بيعها لتحقيق ربح سريع، وغالبًا ما يتعامل زعانف الملكية مع العقارات في حالة سيئة، وعادة ما يطلب من بائعي العقارات الكشف عن المعلومات السلبية حول الممتلكات.
شروط شراء منزل
وعادة ما يكون من الحكمة الكشف دائمًا عن المشكلات المتعلقة بمنزلك ، سواء كنت ملزمًا قانونًا أم لا ،ويجب على البائع اتباع القوانين المحلية والولائية والفدرالية فيما يتعلق بالإفصاحات عند بيع منزلهم، وقد يؤدي شراء المنزل "على حالته" إلى تسريع عملية شراء المنزل، وتحقق مع أقسام التخطيط المناسبة في بلدتك أو مدينتك للحصول على تفاصيل حول عمليات الكشف.
كيف تختلف القوانين المحلية
تختلف قوانين الولاية والقوانين المحلية في أحكام الكشف الخاصة بها، ويجب على البائع التحقق من متطلبات الموقع الذي يفكر فيه، وهناك شيء مهم آخر يجب التحقق منه وبعض قوانين الكشف المحلية بها ثغرات ،وعلى سبيل المثال ، يتطلب قانون ولاية نيويورك الكشف عن مشاكل محددة للمشتري في بيان ما لم يختار البائع دفع ائتمان بقيمة 500 دولار للمشتري عند الإغلاق، ووفقًا لـ Nolo مكتبة قانونية عبر الإنترنت ، يدفع العديد من البائعين ، إن لم يكن معظمهم ، الائتمان بدلاً من تقديم النموذج.
نصائح قانونية عند شراء عقار
وإذا كنت مشترًا فلا تكتفي بمراجعة قوانين الإفشاء المحلية، وتحقق من وجود ثغرات في قوانين الكشف المحلية، ويمكن عادةً الحصول على الجوانب القانونية المحلية من إدارات التخطيط العقاري المحلية والولائية، ويمكن عقارات أيضًا استشارة محامي يمكن أن تساعدك معرفة أنواع المعلومات التي يجب الكشف عنها في اتخاذ قرار بشأن شراء عقار، وإذا كنت البائع يمكن أن يخلصك من دعوى قضائية ،وفيما يلي ثمانية إفصاحات شائعة لبائعي العقارات يجب أن تكون على دراية بها سواء كنت إلى جانب المشتري أو جانب البائع.
1-الموت في البيت
بعض المشترين لديهم مخاوف أو خرافات حول شراء منزل مات فيه شخص ما ،وقد يكون الإفشاء مطلوبًا، وقال جيم أولينبوش سمسار عقارات في تكساس: "سيكون لكل ولاية متطلبات مختلفة قليلاً للإفصاح"، "في تكساس على سبيل المثال ، لا يتعين الكشف عن الوفيات لأسباب طبيعية أو حالات انتحار أو حوادث لا علاقة لها بالممتلكات.".
نصائح قبل شراء عقار
أنه مع ذلك "يتعين على البائع الكشف عن حالات الوفاة المتعلقة بحالة الممتلكات أو جرائم العنف"، وإذا غرق طفل راكب سابق في حمام السباحة لأن المسبح لم يكن به سياج أمان ، على سبيل المثال ، سيحتاج البائع إلى الكشف عن الوفاة حتى لو تم معالجة مشكلة السلامة، ومع ذلك هناك ظروف لا يتعين على البائعين بموجبها الكشف عن وفاة على الممتلكات.
نصائح مهمة عند شراء شقة أو منزل
وقال المحامي ماثيو ريشر ، الرئيس التنفيذي لشركة LegalAdvice.com: "لا توجد دول فيها التزام بالكشف عن وفاة شخص توفي في ظل ظروف طبيعية"،"ومع ذلك ، تفرض بعض الدول واجبًا [بالإفصاح عن] على منزل أو شقة موصومة بالعار حدثت فيها حالة انتحار أو جريمة قتل ،وتذهب بعض الدول إلى حد فرض واجب إيجابي على البائع إذا كانوا يعرفون أن عقاراتهم يطارده الموتى ".
عيوب شراء شقة بدون حصة في الأرض
حتى عندما لا يكون الإفصاح مطلوبًا - لا تطلب جورجيا ، على سبيل المثال ، الإفصاح عن جريمة القتل أو الانتحار ما لم يُسأل البائع مباشرةً فقد يرغب البائعون في ارتكاب الخطأ في جانب إبلاغ المشتري بوفاة الممتلكات، وأضاف أولينبوش: "إذا كان البائع قلقًا بشأن المسؤولية ، فإن أفضل نصيحة هي المضي قدمًا والكشف عن كل شيء مقدمًا ، حتى لو لم يكن ذلك مطلوبًا بموجب القانون"، "سيسمع المشترون دائمًا عن الأشياء من الجيران ، وقد تؤدي المفاجأة إلى تراجعهم عن عقد الشراء أو يتساءلون عما لا يخبرهم به البائع أيضًا."
2-مضايقات الحي
غالبًا ما يكون مصدر الإزعاج ضوضاء أو رائحة من مصدر خارج العقار يمكن أن تزعج شاغلي العقار، وتطلب ولاية كارولينا الشمالية من البائعين الكشف عن الضوضاء أو الروائح أو الدخان أو أي مضايقات أخرى من مصادر تجارية أو صناعية أو عسكرية تؤثر على الممتلكات، وتطلب ولاية ميشيغان من البائعين الكشف عن المزارع والعمليات الزراعية ومدافن النفايات والمطارات وميادين الرماية وغيرها من المضايقات في المنطقة المجاورة ، لكن ولاية بنسلفانيا تترك للمشتري تحديد وجود مضايقات زراعية، وهذه هي القواعد لثلاث ولايات فقط، تأكد من أنك تعرف ما يتطلبه قانون الولاية الخاص بك فيما يتعلق في الحي بالإفصاح عن الإزعاج.
3-المخاطر
إذا كان المنزل معرضًا لخطر متزايد للتلف من كارثة طبيعية أو كان معروفًا أو محتملًا للتلوث البيئي ، فقد يُطلب منك الكشف عن هذه المعلومات للمشتري، ويتطلب قانون ولاية تكساس من البائعين الكشف عن وجود نفايات خطرة أو سامة ، والأسبستوس ، وعزل اليوريا فورمالدهيد ، وغاز الرادون ، والطلاء القائم على الرصاص ، والاستخدام السابق للمباني لتصنيع الميثامفيتامين، وتتطلب ميزوري أيضًا الكشف عن مختبر ميثامفيتامين سابق في منزل لكن كانساس المجاورة ، مثل معظم الولايات.
ماذا تفعل عند شراء منزل جديد
كما يتطلب قانون الإفصاح عن حالة الملكية في ولاية نيويورك من البائعين إخطار المشترين بما إذا كان العقار يقع في سهل فيضان أو أرض رطبة أو منطقة زراعية ؛ ما إذا كان موقعًا لطمر النفايات ؛ إذا كانت هناك صهاريج لتخزين الوقود فوق الأرض أو تحتها ؛ إذا وأين يحتوي الهيكل على الأسبستوس ؛ إذا كان هناك سباكة الرصاص ؛ ما إذا كان المنزل قد تم اختباره بحثًا عن غاز الرادون ، وما إذا كان أي وقود أو زيت أو مادة خطرة أو سامة قد انسكبت أو تسربت على الممتلكات.
شراء عقار قديم
وقد تطلب الدول أيضًا الكشف عن هبوط المناجم أو الحفر تحت الأرض أو التسوية أو الانزلاق أو الاضطرابات أو غيرها من عيوب استقرار الأرض، ويتطلب قانون الإفصاح عن المخاطر الطبيعية في ولاية كاليفورنيا من البائعين الكشف عما إذا كانت الممتلكات في منطقة خطر زلزالي ومن ثم يمكن أن تكون عرضة للتسييل أو الانهيارات الأرضية بعد وقوع زلزال، في حين أن معظم متطلبات الإفصاح تحكمها الولايات إلا أن الحكومة الفيدرالية تفرض واحدة: الكشف عن أن الطلاء القائم على الرصاص قد يكون موجودًا في أي ممتلكات تم إنشاؤها قبل عام 1978.
4-معلومات جمعية أصحاب المنازل
إذا كان المنزل تحكمه جمعية أصحاب المنازل (HOA) ، فيجب عليك الكشف عن هذه الحقيقة، وتفرض الجمعيات عمومًا رسومًا شهرية على أصحاب المنازل ، ويمكنها فرض قواعد على عضويتها قد يجدها المشتري المحتمل مقبولة أو لا، وتحتاج أيضًا إلى معرفة الحالة المالية وتقديم هذه المعلومات إلى المشتري لاتخاذ قرار شراء مستنير.
نصائح قبل شراء أي عقار بالسعودية
وقال إد كامينسكي الرئيس والمدير التنفيذي لشركة SportStar relocation في مانهاتن بيتش بكاليفورنيا: "اشترى مشترٍ أعرفه عمارات، ونسي البائع عن طريق الخطأ إعطاء المشتري آخر 12 شهرًا من أوراق الاجتماع"، "بعد سبعة أشهر ، وتم تقييم المشتري بمبلغ 30 ألف دولار لتحسينات الممتلكات، ورفع المشتري لاحقًا دعوى قضائية ضد البائع لعدم الكشف عن هذه الملاحظات المهمة."
5-الإصلاحات
ماذا اصلحت ولماذا؟ يحتاج المشترون إلى معرفة تاريخ إصلاح المنزل حتى يولي مفتشو منازلهم اهتمامًا إضافيًا بمناطق المشكلات حتى يكونوا على دراية بالمشكلات المحتملة في المستقبل، وقانون ولاية تكساس ، على سبيل المثال ، يتطلب من البائعين الكشف عن الإصلاحات الهيكلية أو إصلاحات السقف السابقة ؛ طمر النفايات ، الترسيب ، حركة التربة ، أو خطوط الصدع ؛ وعيوب أو أعطال في الجدران أو السقف أو الأسوار أو الأساس أو الأرضيات أو الأرصفة أو أي مشاكل أخرى حالية أو سابقة تؤثر على السلامة الهيكلية للمنزل، ووقد ترغب أيضًا في الكشف عن الإصلاحات الكهربائية أو السباكة وأي مشاكل أخرى قد ترغب في معرفتها إذا كنت ستشتري المنزل وتعيش فيه.
6-أضرار المياه
عندما تصل المياه إلى حيث لا ينبغي أن تتسبب في إتلاف الممتلكات الشخصية ، وتقويض بنية المنزل ، بل قد تؤدي إلى حدوث مخاطر صحية من خلال التسبب في نمو العفن، ويجب على البائعين الكشف عن التسريبات السابقة أو الحالية أو أضرار المياه، وتتطلب ميشيغان ، على سبيل المثال ، من البائعين الكشف عن دليل على وجود المياه في الطابق السفلي أو الزحف ، وتسريبات الأسقف ، والأضرار الكبيرة الناجمة عن الفيضانات ، ونوع نظام السباكة (على سبيل المثال ، المجلفن ، والنحاس ، وغير ذلك) ، وأي مشاكل سباكة معروفة.
نصائح مهمة عند شراء عقار
وقال بيل برايس ، محامي الأعمال في إلينوي ، "هناك العديد من المخاطر التي ينطوي عليها إغلاق المنزل حيث يلزم بعض العمل في العقار الذي لم يكن واضحًا أثناء المرور ، خاصة في الشتاء أو أثناء فترة الجفاف"، ومن فحص السقف الذي يتسرب منه أو به ألواح خشبية قديمة مفتش المنزل وبالمثل ، يمكن أن تخفي موجة الجفاف مشاكل الطابق السفلي المتسرب، وفي مثل هذه المواقف تحقق لمعرفة مقدار الحماية التي توفرها قوانين ولايتك من الكشف عن المعلومات التي لم يكن لديك أي وسيلة لمعرفتها.
7-العناصر المفقودة
في بعض الأحيان ، لا يدرك مشترو المنازل حتى يوم الانتقال أن منازلهم الجديدة تفتقد شيئًا ما افترضوا أنه سيكون هناك، وتركيبات الإضاءة ، الثلاجة أو الميكروويف ، الستائر المجهزة: كان من الممكن أن يخرج أي من هذه الأشياء مع البائع إذا لم يفكر أحد في مناقشتها مسبقًا.
نصائح يجب اتباعها عند شراء العقار
وتحاول بعض قوانين الإفشاء في الدول منع هذه المشكلة، وتطلب تكساس وميتشيغان ، على سبيل المثال ، من البائعين الكشف عما إذا كان العقار يأتي مع قائمة طويلة من العناصر ، بما في ذلك أدوات المطبخ ، والتكييف المركزي والتدفئة ، ومزاريب المطر ، ومراوح العادم ، وسخانات المياه.
8-الإفصاحات المحتملة الأخرى
يحتاج المشترون إلى معرفة ما إذا كان المنزل في منطقة تاريخية لأنه سيؤثر على قدرتهم على إجراء الإصلاحات والتعديلات ، وقد يؤدي أيضًا إلى زيادة تكلفة هذه الأنشطة، ويتطلب قانون ولاية تكساس من البائعين الكشف عن النمل الأبيض النشط أو غيره من الحشرات المدمرة للخشب أو النمل الأبيض أو تلف الخشب الذي يحتاج إلى الإصلاح وتلف النمل الأبيض السابق ومعالجة النمل الأبيض السابقة.