كيفية تقييم الممتلكات الاستثمارية العقارية
طرق تحليل قيمة الاستثمار العقاري مماثلة لتلك المستخدمة في التحليل الأساسي للأسهم، ونظرًا لأن الاستثمار العقاري ليس عادةً تجارة قصيرة الأجل فإن تحليل التدفق النقدي ومعدل العائد اللاحق أمر بالغ الأهمية لتحقيق هدف إجراء استثمارات مربحة.
طرق تثمين العقارات التي يجب أن تعرفها
لتحقيق الربح يجب أن يعرف المستثمرون كيفية تقييم العقارات وإجراء تخمينات مستنيرة حول مقدار الربح الذي سيحققه كل منهم سواء من خلال تقدير أو دخل الإيجار أو كليهما، ويمكن أن تساعد التقييمات العقارية الدقيقة المستثمرين على اتخاذ قرارات أفضل عندما يتعلق الأمر بشراء وبيع العقارات.
الماخذ الرئيسية
تقييم العقارات هو عملية تحدد القيمة الاقتصادية للاستثمار العقاري، ومعدل الرسملة هو مقياس رئيسي لتقييم الممتلكات المدرة للدخل ،ويقيس صافي الدخل التشغيلي (NOI) ربحية الممتلكات المدرة للدخل قبل إضافة تكاليف التمويل والضرائب، كما تتضمن طريقتان رئيسيتان للتقييم العقاري خصم NOI في المستقبل ونموذج مضاعف الدخل الإجمالي.
شروط التقييم العقاري
وعلى الجانب السلبي ونظرًا لأن أسواق العقارات أقل سيولة وشفافية من سوق الأوراق المالية فقد يكون من الصعب الحصول على المعلومات اللازمة ،ويتم إجراء تقييم حقوق الملكية عادةً من خلال منهجيتين أساسيتين: القيمة المطلقة والقيمة النسبية، وينطبق الشيء نفسه على تثمين العقارات.
نموذج تقييم عقاري pdf
ويعتبر المستقبلي صافي الدخل التشغيلي (NOI) بمعدل الخصم المناسب للعقارات التدفق النقدي المخصوم (DCF) للمخزون، وفي الوقت نفسه فإن دمج نموذج مضاعف الدخل الإجمالي في العقارات يمكن مقارنته بتقييمات القيمة النسبية مع الأسهم، وأدناه سوف نلقي نظرة على كيفية تقييم الممتلكات العقارية باستخدام هذه الطرق.
ما هو التقييم العقاري
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني، وإذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو السن ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها، تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.
ماهو معدل الرسملة
من أهم الافتراضات التي يتخذها المستثمر العقاري عند إجراء التقييمات العقارية اختيار معدل الرسملة ، والمعروف أيضًا باسم معدل الحد الأقصى، ومعدل الرسملة هو معدل العائد المطلوب على العقارات ، صافي ارتفاع القيمة ، أو الاستهلاك، ببساطة وهو المعدل المطبق على NOI لتحديد القيمة الحالية للممتلكات.
معايير التقييم العقاري
على سبيل المثال افترض أن خاصية من المتوقع أن تولد NOI بقيمة 1 مليون دولار على مدى السنوات العشر القادمة، وإذا تم خصمها بمعدل رسملة 14٪ ، فإن القيمة السوقية للعقار ستكون، وتعتبر القيمة السوقية البالغة 7،142،857 دولارًا أمريكيًا صفقة جيدة إذا تم بيع العقار بمبلغ 6.5 مليون دولار أمريكي، لكنها صفقة سيئة إذا كان سعر البيع 8 ملايين دولار.
شروط التقييم العقاري الجديد
ويعد تحديد معدل الرسملة أحد المقاييس المستخدمة لتقييم الممتلكات المدرة للدخل على الرغم من أنه أكثر تعقيدًا إلى حد ما من حساب المتوسط المرجح لتكلفة رأس المال (WACC) للشركة ، إلا أن هناك العديد من الطرق التي يمكن للمستثمرين استخدامها للعثور على معدل رسملة مناسب ، بما في ذلك ما يلي:
- طريقة البناء
- طريقة استخراج السوق
- طريقة نطاق الاستثمار
- طريقة البناء
وأحد الأساليب الشائعة لحساب معدل الحد الأقصى هو طريقة التراكم، ابدأ بسعر الفائدة وأضف مناسبة علاوة سيولة - أرصدة بسبب غير السائلة للعقار، وقسط الاسترداد ويمثل صافي تقدير الأرض علاوة المخاطر وتكشف عن التعرض العام للمخاطر في سوق العقارات.
IAS 40 بالعربي
وبالنظر إلى معدل فائدة 6٪ ، ومعدل غير سيولة 1.5٪ استرداد ومعدل مخاطر 2.5٪ ، فإن معدل رسملة الملكية العقارية هو 11.5٪ (6٪ + 1.5٪ + 1.5٪ + 2.5 ٪). إذا كان صافي الدخل التشغيلي هو 200000 دولار ، فإن القيمة السوقية للممتلكات هي 1،739،130 دولارًا (200000 دولار / 0.115) ،ومن السهل جدًا إجراء هذا الحساب، ومع ذلك فإن التعقيد يكمن في تقييم التقديرات الدقيقة للمكونات الفردية لمعدل الرسملة والذي يمكن أن يمثل تحديًا. تتمثل ميزة طريقة التجميع في أنها تحاول تحديد المكونات الفردية لمعدل الخصم.
طريقة إستخراج السوق
تفترض طريقة الاستخراج من السوق أن هناك معلومات أسعار بيع و NOI حالية ومتاحة بسهولة على خصائص مدرة للدخل قابلة للمقارنة، وتتمثل ميزة طريقة استخراج السوق في أن معدل الرسملة يجعل رسملة الدخل المباشر أكثر جدوى، ومن السهل نسبيًا تحديد معدل الرسملة، افترض أن المستثمر قد يشتري ساحة انتظار من المتوقع أن تولد 500000 دولار في NOI، وتوجد في المنطقة ثلاث مواقف سيارات حالية مدرة للدخل.
معيار العقارات الاستثمارية 40
يوجد في موقف السيارات 1 NOI بقيمة 250.000 دولار وسعر البيع 3 مليون دولار. معدل الرسملة هو 8.33٪ (250،000 دولار / 3،000،000 دولار)، كما يوجد في موقف السيارات 2 NOI بقيمة 400000 دولار وسعر البيع 3.95 مليون دولار، ومعدل الرسملة هو 10.13٪ (400،000 دولار / 3،950،000 دولار)، ويوجد في موقف السيارات 3 NOI بقيمة 185000 دولار وسعر البيع 2 مليون دولار. معدل الرسملة هو 9.25٪ (185،000 دولار / 2،000،000 دولار).
شرح معيار الاستثمار العقارى
إذا أخذنا متوسط معدلات الحد الأقصى لهذه العقارات الثلاثة القابلة للمقارنة فإن معدل الرسملة الإجمالي البالغ 9.24٪ سيكون تمثيلاً معقولاً للسوق، وباستخدام معدل الرسملة هذا يمكن للمستثمر تحديد القيمة السوقية للعقار الذي يفكر فيه، وتبلغ قيمة فرصة الاستثمار في ساحة انتظار السيارات 5،411،255 دولارًا أمريكيًا (500،000 دولار أمريكي / 0.0924 دولار أمريكي).
طريقة نطاق الاستثمار
باستخدام طريقة نطاق الاستثمار يتم حساب معدل الرسملة باستخدام معدلات الفائدة الفردية للعقارات التي تستخدم تمويل الديون وحقوق الملكية، وتتمثل ميزة هذه الطريقة في أنها أنسب معدل رسملة للاستثمارات العقارية الممولة.
معيار الاستثمار العقارى
الخطوة الأولى هي حساب عامل صندوق الغرق، هذه هي النسبة المئوية التي يجب تخصيصها لكل فترة للحصول على مبلغ معين في وقت لاحق. افترض أن العقار الذي يحتوي على NOI بقيمة 950،000 دولار يتم تمويله بنسبة 50٪ ، وذلك باستخدام الدين بفائدة 7٪ ليتم إطفاءه على مدى 15 عامًا، ويتم دفع الباقي مع حقوق الملكية بمعدل عائد مطلوب قدره 10٪.
طرق التقييم العقاري
وتعكس NOI الأرباح التي سيحققها العقار بعد احتساب نفقات التشغيل ولكن قبل خصم الضرائب ودفعات الفائدة، ومع ذلك قبل خصم النفقات يجب تحديد إجمالي الإيرادات المكتسبة من الاستثمار، ويمكن توقع إيرادات الإيجار المتوقعة مبدئيًا بناءً على العقارات المماثلة القريبة، والمناسبة أبحاث السوق ، يمكن للمستثمر تحديد الأسعار التي يدفعها المستأجرون في المنطقة ويفترض أنه يمكن تطبيق إيجارات مماثلة لكل قدم مربع على هذا العقار، ويتم احتساب الزيادات المتوقعة في الإيجارات في معدل النمو ضمن الصيغة.
الاستثمار العقاري في تركيا
ونظرًا لأن معدلات الشغور المرتفعة تشكل تهديدًا محتملاً لعائدات الاستثمار العقاري فيجب استخدام إما الحساسية أو تقديرات متحفظة واقعية لتحديد الدخل الضائع إذا لم يتم استخدام الأصل بكامل طاقته، ومصاريف التشغيل تلك التي يتم تكبدها مباشرة من خلال العمليات اليومية للمبنى مثل التأمين على الممتلكات ، ورسوم الإدارة ، ورسوم الصيانة وتكاليف المرافق، لاحظ أنه لم يتم تضمين الاستهلاك في حساب إجمالي المصروفات، وصافي الدخل التشغيلي للممتلكات العقارية مشابه للأرباح قبل الفوائد والضرائب والاستهلاك والإطفاء (EBITDA).
تقييم العقارات التجارية
ويعتبر خصم NOI من الاستثمار العقاري من خلال معدل الحد الأقصى مشابهًا لخصم تدفق الأرباح المستقبلية من خلال معدل العائد المطلوب المناسب ، المعدل لنمو الأرباح ويجب أن يرى مستثمرو الأسهم المطلعون على نماذج نمو الأرباح التشابه على الفور.
مضاعف الدخل الإجمالي
نهج مضاعف الدخل الإجمالي هو تقييم نسبي تستند إلى الافتراض الأساسي بأن العقارات في نفس المنطقة سيتم تقييمها بالتناسب مع الدخل الإجمالي الذي تساعد في تحقيقه، كما يوحي الاسم إجمالي الدخل هو إجمالي الدخل قبل خصم أي نفقات تشغيل. ومع ذلك يجب توقع معدلات الشغور للحصول على تقدير دقيق للدخل الإجمالي.
تقرير تقييم العقار
على سبيل المثال إذا اشترى مستثمر عقاري مبنى تبلغ مساحته 100000 قدم مربع فقد يقرر من بيانات الملكية القابلة للمقارنة أن متوسط الدخل الشهري الإجمالي للقدم المربع في الحي هو 10 دولارات ،وعلى الرغم من أن المستثمر قد يفترض مبدئيًا أن إجمالي الدخل السنوي هو 12 مليون دولار (10 دولارات × 12 شهرًا × 100000 قدم مربع) فمن المحتمل أن تكون هناك بعض الوحدات الشاغرة في المبنى في أي وقت.
ما هو تقييم الممتلكات
بافتراض وجود معدل شغور ، فإن إجمالي الدخل السنوي هو 10.8 مليون دولار (12 مليون دولار × 90٪)، يتم تطبيق نهج مماثل على نهج صافي الدخل التشغيلي أيضًا، وتتمثل الخطوة التالية لتقييم قيمة العقار في تحديد مضاعف الدخل الإجمالي ومضاعفته في إجمالي الدخل السنوي، ويمكن العثور على مضاعف الدخل الإجمالي باستخدام بيانات المبيعات التاريخية، وبالنظر إلى أسعار مبيعات العقارات المماثلة وقسمة تلك القيمة على إجمالي الدخل السنوي المتولد ينتج متوسط المضاعف للمنطقة.
معيار الاستثمارات العقارية
ويشبه هذا النوع من نهج التقييم استخدام المعاملات المقارنة أو المضاعفات لتقييم المخزون، وسيتنبأ العديد من المحللين بأرباح الشركة ومضاعفة أرباحها لكل سهم (EPS) في نسبة السعر إلى العائد للصناعة، ويمكن إجراء تثمين العقارات من خلال إجراءات مماثلة.
حواجز الطرق للتثمين العقاري
كلتا الطريقتين للتثمين العقاري تبدو بسيطة نسبيًا، ومع ذلك من الناحية العملية فإن تحديد قيمة الممتلكات المدرة للدخل بهذه الحسابات أمر معقد إلى حد ما، وقد يكون الحصول على المعلومات المطلوبة بشأن جميع مدخلات المعادلة مثل صافي الدخل التشغيلي ، والأقساط المدرجة في معدل الرسملة وبيانات المبيعات القابلة للمقارنة ، مضيعة للوقت وصعبًا.
تقرير تقييم العقارات في تركيا
ثانيًا لا تأخذ نماذج التقييم هذه في الاعتبار التغييرات الرئيسية المحتملة في سوق العقارات مثل أزمة الائتمان أو الطفرة العقارية، ونتيجة لذلك يجب إجراء مزيد من التحليل للتنبؤ والتأثير المحتمل للمتغيرات الاقتصادية المتغيرة.
معيار العقارات الاستثمارية
ونظرًا لأن أسواق العقارات أقل سيولة وشفافية من سوق الأوراق المالية يصعب أحيانًا الحصول على المعلومات اللازمة لاتخاذ قرار استثماري مستنير، ومع ذلك ونظرًا للاستثمارات الرأسمالية المطلوبة عادةً لشراء مشروع تطوير كبير ، يمكن لهذا التحليل المعقد أن ينتج عائدًا كبيرًا إذا أدى إلى اكتشاف عقار مقيم بأقل من قيمته (على غرار الاستثمار في الأسهم)، وبالتالي فإن قضاء الوقت في البحث عن المدخلات المطلوبة يستحق الوقت والطاقة.
كيفية إجراء تقييم الممتلكات
غالبًا ما يعتمد تقييم العقارات على استراتيجيات مشابهة لتحليل الأسهم، وطرق أخرى بالإضافة إلى خصم NOI ونهج مضاعف الدخل الإجمالي ، وكثيرا ما تستخدم أيضا، وبعض خبراء الصناعة على سبيل المثال ، لديهم معرفة عملية نشطة بهجرة المدينة وأنماط التنمية، ونتيجة لذلك يمكنهم تحديد المناطق المحلية التي من المرجح أن تشهد أسرع معدل تقدير، وبغض النظر عن النهج المستخدم فإن أهم مؤشر على نجاح الإستراتيجية هو مدى جودة البحث فيها.
التقييم العقاري
الاستثمار العقاري ماهو
العقاري الاستثمار
تقييم العقارات السكنية
الاستثمار العقاري محاسبة
الاستثمار العقاري في السعودية
تقييم العقاري
تقييم العقارات