أهم عوامل الاستثمار العقاري
ما هو أهم شيء يجب البحث عنه في العقارات؟ في حين أن الموقع هو دائمًا اعتبار رئيسي إلا أن هناك العديد من العوامل الأخرى التي تساعد في تحديد ما إذا كان الاستثمار مناسبًا لك، إليك نظرة على بعض أهم الأشياء التي يجب مراعاتها إذا كنت تخطط للاستثمار في سوق العقارات.
مشروع الاستثمار العقاري
لا يزال القول المأثور "الموقع والموقع والموقع" ملكًا ولا يزال أهم عامل للربحية في الاستثمار العقاري، ويعتبر القرب من المرافق ، والمساحات الخضراء ، والمناظر الخلابة ، وعامل مكانة الحي بشكل بارز في تقييمات العقارات السكنية، ويلعب القرب من الأسواق والمستودعات ومراكز النقل والطرق السريعة والمناطق المعفاة من الضرائب دورًا مهمًا في العقارات التجارية تقييم.
الاستثمار العقاري في قطر
المفتاح عند النظر في موقع العقار هو وجهة النظر متوسطة إلى طويلة المدى فيما يتعلق بكيفية تطور المنطقة خلال فترة الاستثمار، على سبيل المثال يمكن أن تصبح الأرض المفتوحة اليوم في الجزء الخلفي من مبنى سكني في يوم من الأيام منشأة تصنيع مزعجة مما يقلل من قيمتها، راجع بدقة الملكية والاستخدام المقصود للمناطق المباشرة التي تخطط للاستثمار فيها.
صندوق الاستثمار العقاري
وتتمثل إحدى طرق جمع المعلومات حول الاحتمالات المجاورة للعقار الذي تفكر فيه في الاتصال بقاعة المدينة أو الوكالات العامة الأخرى المسؤولة عن تقسيم المناطق والتخطيط الحضري، كما سيمنحك هذا الوصول إلى تخطيط المنطقة طويل الأجل واتخاذ قرار بشأن مدى ملاءمة أو عدم ملاءمة خطتك الخاصة للممتلكات.
تثمين العقار
يعتبر تقييم الممتلكات أمرًا مهمًا للتمويل أثناء الشراء وسعر الإدراج وتحليل الاستثمار والتأمين والضرائب وكلها تعتمد على تقييم العقارات، وتشمل طرق تقييم العقارات الشائعة الاستخدام نهج مقارنة المبيعات المبيعات الحديثة القابلة للمقارنة للعقارات ذات الخصائص المتشابهة الأكثر شيوعًا وملاءمة لكل من العقارات الجديدة والقديمة، ونهج التكلفة حيث تعتبر تكلفة الأرض والبناء مطروحًا منها الاستهلاك مناسبة للبناء الجديد، ونهج الدخل على أساس التدفقات النقدية المتوقعة - مناسبة للإيجار.
الغرض من الاستثمار وآفاق الاستثمار
نظرًا لانخفاض السيولة والاستثمار عالي القيمة في العقارات ، فقد يؤدي عدم الوضوح عن قصد إلى نتائج غير متوقعة ، بما في ذلك الضائقة المالية خاصة إذا كان الاستثمار مرهونًا، حدد أيًا من الفئات العريضة التالية يناسب غرضك ، ثم خطط وفقًا لذلك، ويعتبر الشراء والاستخدام الذاتي، هنا ستوفر على الإيجار وستستفيد من الاستفادة الذاتية ، بينما تحصل أيضًا على تقدير للقيمة.
الاستثمار العقاري في مصر
الشراء والتأجير يوفر هذا الدخل المنتظم وتقدير القيمة على المدى الطويل، ومع ذلك فإن الحالة المزاجية لكونك مالكًا ضرورية للتعامل مع النزاعات المحتملة والقضايا القانونية وإدارة المستأجرين وأعمال الإصلاح وما إلى ذلك، والبيع والشراء (قصير الأجل) هذا عمومًا للربح السريع والصغير والمتوسط العقار النموذجي قيد الإنشاء وبيعه بربح عند الانتهاء، وشراء وبيع (طويل الأجل). يركز هذا بشكل عام على القيمة الجوهرية على مدى فترة طويلة. يوفر هذا بدائل لتكمل الأهداف طويلة المدى ، مثل التقاعد.
التدفقات النقدية المتوقعة وفرص الربح
يشير التدفق النقدي إلى مقدار الأموال المتبقية بعد النفقات، والتدفق النقدي الإيجابي هو المفتاح لمعدل عائد جيد على الاستثمار العقاري، وضع توقعات لأنماط الربح والنفقات مثل التدفق النقدي المتوقع من دخل الإيجار ( التضخم يفضل الملاك بالنسبة لإيرادات الإيجار)، والزيادة المتوقعة في القيمة الجوهرية نتيجة لارتفاع الأسعار على المدى الطويل، وفوائد الاستهلاك (والمزايا الضريبية المتاحة)، وتحليل التكلفة والعائد للتجديد قبل البيع للحصول على سعر أفضل، وتحليل التكلفة والفوائد للقروض المرهونة مقابل تقدير القيمة.
كن حذرا مع الرافعة المالية
القروض مريحة لكنها قد تأتي بتكلفة كبيرة، وتلتزم بدخلك المستقبلي للحصول على المنفعة اليوم على حساب الفائدة الموزعة على سنوات عديدة، تأكد من فهمك لكيفية التعامل مع قروض من هذا النوع وتجنب المستويات المرتفعة من الديون أو ما يسمونه الرافعة المالية الزائدة، حتى الخبراء في العقارات يواجهون تحديات بسبب الإفراط في المديونية في أوقات ظروف السوق المعاكسة ونقص السيولة مع التزامات الديون المرتفعة يمكن أن يفسد المشاريع العقارية، واعتمادًا على أرباحك الحالية والمستقبلية المتوقعة.
نجاح الاستثمار العقاري
حدد نوع الرهن العقاري الأنسب لموقفك الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت وسعر قابل للتعديل (ARM) وفائدة فقط وبدون دفعة مقدمة وما إلى ذلك، لاحظ أن كل نوع من أنواع الرهن العقاري لديه ملف تعريف مخاطر خاص به وتحتاج إلى الدراسة كل بعناية، على سبيل المثال يتضمن ARM معدلات الرهن العقاري التي يمكن أن تتغير في أي وقت مدفوعة بقوى سوق رأس المال ويجب على المقترض قبول أي تغييرات في الأسعار خلال مدة القرض، كذلك كن على علم بالشروط والأحكام والرسوم الأخرى التي يفرضها مقرض الرهن العقاري، وتسوّق للعثور على أسعار فائدة وشروط أفضل.
البناء الجديد مقابل الممتلكات الحالية
عادةً ما يقدم البناء الجديد أسعارًا جذابة وخيارًا للتخصيص ووسائل الراحة الحديثة، تشمل المخاطر التأخيرات ، وزيادة التكاليف ، ومجهول حي تم تطويره حديثًا، وتوفر العقارات الحالية الراحة ، والوصول الأسرع ، والتحسينات الثابتة (المرافق ، والمناظر الطبيعية ، وما إلى ذلك) ، وفي كثير من الحالات ، انخفاض التكاليف، وفيما يلي بعض الأشياء الأساسية التي يجب البحث عنها عند الاختيار بين بناء جديد أو عقار قائم، وكذلك راجع المشاريع السابقة وابحث عن سمعة شركة البناء للاستثمارات الجديدة، ومراجعة سندات والمسوحات الأخيرة وتقارير التقييم للممتلكات القائمة.
تعلم الاستثمار العقاري
كذلك ضع في اعتبارك تكاليف الصيانة الشهرية والمستحقات والضرائب. يمكن أن تؤثر مثل هذه التكاليف بشدة على التدفق النقدي الخاص بك، وعند الاستثمار في العقارات المؤجرة اكتشف ما إذا كان العقار خاضعًا للتحكم الإيجاري أو مستقر الإيجار أو سوقًا مجانيًا، وهل عقد الإيجار على وشك الانتهاء؟ هل خيارات التجديد في صالح المستأجر؟ من يملك المفروشات؟، وهناك عناصر فحص الجودة (الأثاث والتركيبات والمعدات) إذا كان سيتم تضمينها في البيع.
الاستثمارات غير المباشرة في العقارات
إدارة الخصائص الفيزيائية على المدى الطويل ليست للجميع. توجد بدائل تسمح لك بالاستثمار في قطاع العقارات بشكل غير مباشر، فكر في طرق أخرى للاستثمار في العقارات، مثل العقاري (REITs)، وأسهم الشركات العقارية، والصناديق المشتركة وصناديق الاستثمار المتداولة التي تركز على قطاع العقارات، والرهن العقاري، والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
نقاط الائتمان الخاصة بك
تؤثر درجة الائتمان الخاصة بك على قدرتك على التأهل للحصول على قرض عقاري ، كما أنها تؤثر على الشروط التي يقدمها المُقرض، إذا كان لديك درجة ائتمانية أعلى فقد تحصل على شروط أفضل والتي يمكن أن تضيف ما يصل إلى مدخرات كبيرة بمرور الوقت.
كتاب الاستثمار العقاري
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني، وإذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو السن ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية، وتعتبر الدرجات التي تزيد عن 800 نقطة ممتازة وستساعدك على التأهل للحصول على أفضل قرض عقاري، وإذا لزم الأمر اعمل على تحسين درجة الائتمان الخاصة بك.
قواعد الاستثمار العقاري
دفع الفواتير في الوقت المحدد - قم بإعداد المدفوعات التلقائية أو التذكيرات، وسداد الديون، كذلك لا تهدف إلى استخدام ائتمان أكثر من 30٪، ولا تغلق بطاقات الائتمان غير المستخدمة طالما أنك لا تدفع رسومًا سنوية، وتحديد طلبات الائتمان الجديدة والاستفسارات "الصعبة"، ومراجعة تقرير الائتمان الخاصة بك والاعتراض على عدم الدقة.
سوق العقارات بشكل عام
كما هو الحال مع الأنواع الأخرى من الاستثمارات ، من الجيد الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع، وتتقلب أسواق العقارات ، ومن المفيد أن تكون على دراية بالاتجاهات، ومن المهم أيضًا الانتباه إلى معدلات الرهن العقاري حتى تتمكن من خفض تكاليف التمويل إن أمكن.
طرق الاستثمار العقاري
ابق على اطلاع دائم بالاتجاهات والإحصاءات الخاصة بأسعار المنازل ومبيعات المنازل (بشكل عام وفي السوق الذي تريده)، وبناء جديد، وجرد الممتلكات، ومعدلات الرهن العقاري، ونشاط التقليب، وحبس الرهن، ويمكن أن تساعد العقارات في تنويع محفظتك بشكل عام ، العقارات لها علاقة مع فئات الأصول الرئيسية الأخرى لذلك عندما تنخفض الأسهم ، غالبًا ما ترتفع العقارات.
سوق الاستثمار العقاري
ويمكن أن يوفر الاستثمار العقاري أيضًا تدفقًا نقديًا ثابتًا وتقديرًا كبيرًا ومزايا ضريبية وعائدات تنافسية معدلة حسب المخاطر ، مما يجعله استثمارًا سليمًا، وبالطبع تمامًا مثل أي استثمار ، من المهم مراعاة عوامل معينة ، مثل تلك المدرجة هنا ، قبل أن تستثمر في العقارات سواء اخترت الممتلكات المادية ، أو صناديق الاستثمار العقاري ، أو أي شيء آخر.